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A especulação imobiliária, basicamente, é o processo de mudança na valorização dos solos, consistindo na prática de obtenção de lucro privado a partir de investimentos realizados sobre um determinado terreno. Como sabemos, um dos efeitos do sistema capitalista sobre o espaço geográfico é a transformação do solo em mercadoria, o que o torna sujeito às variações de mercado e às leis gerais desse sistema, como a livre concorrência e a lei da oferta e da procura.
A prática da especulação imobiliária no espaço da cidade é muito comum de duas principais formas: a espera pela valorização ou a realização de investimentos que estimulem essa valorização. No primeiro caso, o investidor apenas adquire um terreno ou um imóvel a fim de que o aumento do seu preço seja muito superior ao da inflação no período corrente, de modo que a sua venda futura gere lucros reais. No segundo caso, o investidor adquire um espaço e constrói um imóvel ou realiza alterações e reformas sobre ele, de modo a deixá-lo mais caro e, assim, obter lucro.
É claro que muitas empresas do ramo imobiliário vivem desse tipo de prática econômica, que é bastante ativa em um país de urbanização crescente como o Brasil. No entanto, essa prática é muito comum também entre investidores individuais, pequenos proprietários que apostam na valorização de uma determinada localização da cidade para gozar de seus lucros posteriores. Esse tipo de prática, todavia, acaba gerando uma série de efeitos sobre o espaço urbano.
Um dos efeitos da especulação imobiliária nas cidades é o aumento do preço do solo. Afinal, se um local recebeu investimentso de uma pessoa ou de uma empresa, é de se esperar que o mercado tente forçar o aumento do preço de compra para adquirir lucros em médio e curto prazos. Com isso, adquirir um imóvel em regiões de valorização crescente pode tornar-se cada vez mais difícil.
Em muitos casos, forma-se, como consequência da especulação, a formação de bairros especializados ou socialmente diferenciados entre si. Assim, destina-se o uso desse solo para um determinado fim – que pode ser comercial, cultural, residencial etc. –, fazendo com que o seu preço eleve-se e a especulação perpetue-se para aquela região em questão. Muitas localidades, infelizmente, especializam-se em tipos ilegais de práticas sociais, incluindo o tráfico de drogas ou a acentuada atividade do mercado de trabalho informal.
Outro efeito considerado ruim da especulação imobiliária no espaço geográfico das cidades é a grande concentração de lotes vagos em algumas regiões, pois os proprietários mantém-se à espera de uma maior valorização. Essa prática torna-se um problema porque algumas áreas passam a encontrar dificuldades para urbanizar-se e desenvolver-se, além dos problemas cotidianos relacionados com esses espaços não ocupados, como o mato alto e o acúmulo de lixo.
O crescimento horizontal das cidades também é um dos efeitos gerados pela especulação imobiliária no espaço geográfico urbano. Muitas vezes, o acúmulo de lotes à espera de valorização estimula a formação de novos loteamentos em zonas cada vez mais afastadas dos centros mais importantes da cidade. Em alguns tipos de estratégia de mercado, empresas constroem esses loteamentos para que aqueles que se encontram em uma situação “menos pior”, em termos de localização, sejam mais valorizados. Um dos efeitos disso é o aumento da necessidade de deslocamento do trabalhador, a sobrecarga sobre os sistemas públicos de transporte e os problemas de mobilidade urbana.
Essa dinâmica também se associa a um dos principais problemas relacionados com a especulação imobiliária: a segregação socioespacial ou urbana. Afinal, com a alta valorização do preço do solo, em valores muito superiores ao aumento da renda da população, as áreas mais centrais tornam-se praticamente inacessíveis em termos de imóveis, aluguéis, impostos e outros. Desse modo, a população mais pobre é praticamente “jogada” para as regiões mais periféricas, geralmente desprovidas dos elementos mais básicos de infraestrutura, como saneamento básico, asfalto, além de muitos problemas relativos à violência e à marginalidade.
Portanto, diante desses problemas, a especulação imobiliária é vista por muitos urbanistas como um grave problema social, sobretudo quando a sua prática é bastante acentuada. Em termos econômicos, ela também pode gerar problemas quando o preço dos imóveis aumenta de forma exagerada e sustenta-se em valores superficiais, gerando aquilo que se chama por “bolha imobiliária”, que tende a estourar quando não há um mercado consumidor suficiente para adquirir tantos imóveis a um preço tão alto.
Por Me. Rodolfo Alves Pena