Especulação imobiliária

Especulação imobiliária é o nome dado ao processo de valorização futura de um imóvel ou de um terreno urbano provocada por um conjunto de práticas distintas que têm como objetivo a obtenção de lucro. A especulação funciona de diferentes maneiras, sendo as principais delas a compra e a reforma de propriedades visando ao aumento do seu valor de mercado ou, então, à manutenção de terrenos, de casas ou de prédios desocupados até que haja mudanças infraestruturais e paisagísticas no entorno da propriedade que garantam condições adequadas de venda ou aluguel.

Apesar de não ser considerada criminosa, a prática da especulação imobiliária vai contra a função da social da cidade estabelecida na legislação brasileira, além de aprofundar problemas como o déficit habitacional e as desigualdades socioeconômicas no espaço urbano.

Leia também: Gentrificação — fenômeno socioespacial urbano que tem como uma de suas causas a especulação imobiliária

Resumo sobre especulação imobiliária

• Especulação imobiliária é o processo de valorização futura de imóveis ou de terrenos urbanos com o objetivo de lucro com a sua venda ou o seu aluguel provocado por diferentes práticas.
• A especulação imobiliária não é crime. No entanto, ela é prejudicial para a população urbana e vai contra o Estatuto da Cidade, que determina o cumprimento da função social da cidade.
• O combate à especulação imobiliária depende, sobretudo, dos planos diretores que são elaborados pelos municípios, sendo o principal instrumento de planejamento urbano.
• A atuação direta de agentes privados visando à obtenção de lucro com o solo urbano é a principal causa da especulação imobiliária nas cidades.
• Existem duas formas através das quais a especulação imobiliária acontece:
  • manutenção de um imóvel ou de um terreno desocupado aguardando a sua valorização mediante transformações infraestruturais da área em que ele se insere;
  • aquisição de um imóvel (casa, apartamento, prédio) e promoção de reformas e de melhorias infraestruturais com o objetivo de valorizá-lo e de ampliar seu valor de mercado.
• A especulação imobiliária provoca o aumento do preço dos aluguéis e dos imóveis nos centros urbanos, agravando as desigualdades socioespaciais nas cidades e acentuando problemas como o déficit habitacional.

O que é especulação imobiliária?

Especulação imobiliária é o processo de valorização futura de imóveis ou de terrenos urbanos suscitado por um conjunto de práticas com o intuito de obter lucro a partir da sua venda ou do seu aluguel, podendo envolver a compra e a venda ou a implementação de melhorias no entorno da área visada. Loteamentos e residências que são adquiridos com a finalidade especuladora não são ocupados de imediato, mas, sim, deixados vazios ou sem atividade à espera de condições ideais para a efetivação da venda ou aluguel a um valor mais alto, que gere excedente. A especulação imobiliária afeta de maneira significativa o ordenamento do espaço urbano, e contribui negativamente com as desigualdades socioespaciais nas cidades.

Especulação imobiliária é crime?

A especulação imobiliária não é crime no Brasil. Apesar de ser uma prática considerada prejudicial para as cidades e para a população urbana de um modo geral, a especulação imobiliária não é tipificada no Código Penal e não pode ser considerada ilegal. No entanto, a legislação brasileira apresenta mecanismos que auxiliam a combater a sobrevalorização do solo urbano e, portanto, a especulação imobiliária. Dentre esses mecanismos, destacam-se o Estatuto da Cidade (lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001) e os planos diretores, sendo, os últimos, de responsabilidade dos municípios.

O Estatuto da Cidade é uma lei que tem como objetivo assegurar o desenvolvimento urbano e garantir o cumprimento da função social da cidade, tendo sido um marco na política urbana no Brasil. O plano diretor, por sua vez, é um instrumento previsto no Artigo 39 do Estatuto da Cidade e que visa promover a expansão ordenada e o desenvolvimento do espaço urbano através do planejamento da distribuição da população, dos imóveis e das atividades econômicas, sendo obrigatório em cidades com mais de 20 mil habitantes.

Segundo o Estatuto da Cidade, as propriedades urbanas tanto cumprem a sua função social quanto atendem ao plano diretor de maneira a assegurar qualidade de vida, justiça social e o desenvolvimento das atividades econômicas nas cidades. Essa legislação estabelece, ainda, que o planejamento urbano deve controlar o uso do solo para evitar a sua retenção especulativa, o que faz com que os imóveis deixem de ser utilizados ou sejam subutilizados. Portanto, o plano diretor, que é individual de cada município e compatível com o seu próprio espaço urbano, é o mecanismo principal de combate à especulação imobiliária.

Exemplos de especulação imobiliária

• Grandes metrópoles, como as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro, apresentam muitos exemplos de especulação imobiliária. Na capital paulista, o tradicional bairro Vila Mariana tem passado por um processo de verticalização, que consiste na multiplicação de prédios residenciais em detrimento de casas, o que eleva o custo dos imóveis na região e transforma por completo a sua paisagem.

• No Rio de Janeiro, a aquisição de imóveis em comunidades que apresentam vista para o mar causou o aumento do preço de aluguéis e terrenos em localidades como o Vidigal, na Zona Sul da cidade, onde a especulação imobiliária anda em conjunto com a gentrificação. Em 2022, o Vidigal era o bairro com o sexto metro quadrado mais caro do Brasil^|1|. Dentre os compradores estavam empresários e celebridades brasileiras e estrangeiras.

• A compra ou a reforma de imóveis, o que inclui casas, apartamentos e áreas de lazer, com o intuito de colocá-los para locação temporária, uma modalidade que se popularizou nos últimos anos, também tem aumentado o valor do solo urbano e dos aluguéis, sobretudo em cidades turísticas. Esse é um exemplo de especulação imobiliária que tem se tornado cada vez mais comum com a popularização dessa modalidade de locação via aplicativos e serviços online.

• Promover a desocupação de áreas para a transformação da paisagem e a construção de novos empreendimentos e implementação de melhorias infraestruturais é, igualmente, um exemplo de especulação imobiliária, já que tem como objetivo aumentar o preço do solo urbano. Outra forma de especulação é a aquisição de um terreno em um loteamento novo e que está começando a receber a infraestrutura adequada, como vias pavimentadas, iluminação e novas construções. Com o passar do tempo, os terrenos daquele loteamento são valorizados.

Veja também: Você sabe o que é favelização?

O que causa especulação imobiliária?

A especulação imobiliária é causada pela busca de lucro no espaço urbano. Essa prática acontece a partir do momento em que o solo urbano passa a ser tratado exclusivamente como uma mercadoria cujo valor de mercado sofrerá variação positiva mediante a intervenção direta de agentes privados ou de agentes públicos, no caso de modificações na infraestrutura urbana que valorizam os imóveis e o entorno. Com isso, aspectos como a função social da cidade e os problemas que são gerados direta ou indiretamente pela prática da especulação, como o déficit habitacional e a gentrificação, são colocados em segundo plano.

Como funciona a especulação imobiliária?

A especulação imobiliária funciona de duas maneiras distintas:

• Através da manutenção de um imóvel ou de um terreno vazio, sem moradores, à espera de modificações na infraestrutura urbana e/ou de melhorias nas áreas adjacentes, como por meio da reforma das vias públicas, de mudanças no calçamento, da instalação de redes de energia, da construção de praças e de áreas de lazer e mesmo por meio da chegada de novos empreendimentos vizinhos. Tais transformações acabam por valorizar a área em que a propriedade está localizada, podendo, então, ser vendida ou alugada a preços vantajosos capazes de gerar lucro para os seus proprietários.

• Através da aquisição de residências, de apartamentos ou de prédios de apartamentos ou de escritórios a preços muito baixos justamente com o objetivo especulativo. Esses imóveis passam por uma reforma completa e ficam desocupados até alcançarem um valor de mercado compatível com as expectativas dos especuladores. Essa forma de especulação imobiliária costuma ser praticada por empresas do segmento, notadamente quando se trata de prédios residenciais.

Consequências da especulação imobiliária

A especulação imobiliária não é considerada uma prática criminosa. No entanto, ela subverte a função social da cidade e trata o solo urbano e as moradias como um ativo financeiro que tem como propósito gerar lucro para aqueles que o detém. Nesse sentido, uma das consequências da especulação imobiliária é o aumento do custo de vida nos centros urbanos, em especial nas grandes cidades, em decorrência do maior preço dos imóveis residenciais e dos aluguéis. A especulação acaba agravando um dos maiores problemas enfrentados nas cidades, que é o déficit habitacional. Mesmo havendo moradias vazias e, em tese, disponíveis, elas ou custam muito caro, ou estão desocupadas de forma proposital aguardando a valorização.

Por sua vez, a ampliação do déficit habitacional aprofunda as desigualdades socioespaciais nas cidades e promove fenômenos como a expansão horizontal do tecido urbano. Essa expansão é ocasionada, sobretudo, pelas moradias construídas na periferia das cidades e/ou em áreas irregulares, incluindo encostas de morro. Nesse sentido, a especulação imobiliária contribui para o crescimento dos aglomerados subnormais, empregando aqui uma terminologia utilizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e dificulta os deslocamentos no meio urbano. As consequências da especulação imobiliária, então, refletem até mesmo na mobilidade urbana e no ordenamento do espaço nas cidades.

Notas

^|1| SOUZA, Thayná de. Vidigal é o sexto bairro mais caro do Brasil para se morar, diz pesquisa. Voz das Comunidades, 06 mar. 2022. Disponível em: https://vozdascomunidades.com.br/destaques/vidigal-e-o-sexto-bairro-mais-caro-do-brasil-para-se-morar-diz-pesquisa/.

Fontes

GAIO, D. O Estatuto da Cidade e a obrigatoriedade do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. Revista da Faculdade de Direito da FMP, v. 16, n. 2, p. 147 - 158, 16 dez. 2021. Disponível em: https://revistas.fmp.edu.br/index.php/FMP-Revista/article/view/272.

JACOBIN BRASIL. O colonialismo imobiliário, segundo Raquel Rolnik. Outras Mídias, 26 out. 2022. Disponível em: https://outraspalavras.net/outrasmidias/o-colonialismo-imobiliario-segundo-raquel-rolnik/.

MAGALHÃES, Adriana. Estatuto das Cidades - Especulação imobiliária tem limites. Rádio Câmara, 25 mai. 2025. Disponível em: https://www.camara.leg.br/radio/programas/257111-estatuto-das-cidades%20especula%C3%A7ao-imobili%C3%A1ria-tem-limites/.

MARICATO, Ermínia. Cidades no Brasil: neodesenvolvimentismo ou crescimento periférico predatório. Revista Política Social e Desenvolvimento, v. 1, n. 1, p. 16-57, 2013. Disponível em: https://www.eco.unicamp.br/images/arquivos/artigos/3352/TD238.pdf.

MARICATO, Ermínia. Para entender a crise urbana. CaderNAU, v. 8, n. 1, p. 11-22, 2015.

REDAÇÃO. Especulação imobiliária faz moradores se mudarem de favelas da Zona Sul do Rio. Rádio CBN, 17 abr. 2014. Disponível em: https://cbn.globoradio.globo.com/rio-de-janeiro/2014/04/17/ESPECULACAO-IMOBILIARIA-FAZ-MORADORES-SE-MUDAREM-DE-FAVELAS-DA-ZONA-SUL-DO-RIO.htm.

REDAÇÃO. Projeto facilita combate à especulação imobiliária. Agência Senado18 jun. 2001. Disponível em: https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2001/06/18/projeto-facilita-combate-a-especulacao-imobiliaria.

RIBEIRO, Luiz César de Queiroz; DINIZ, Nelson. Especulação imobiliária e digitalização: o impacto de plataformas como AirBnb no espaço urbano. Brasil de Fato, 17 jul. 2024. Disponível em: https://www.brasildefato.com.br/2024/07/17/especulacao-imobiliaria-e-digitalizacao-o-impacto-de-plataformas-como-airbnb-no-espaco-urbano/.